Die Nachfrage nach Betongold ist ungebrochen.

Das zeigt sich im Anstieg der Angebotspreise für Wohnimmobilien.

Einerseits wirken mangelndes Vertrauen in den Euro, andererseits die sehr günstigen Finanzierungszinsen nachfragesteigernd.

Zum Teil ist der Run auf Immobilien so stark, dass man sich schon fast als Außenseiter fühlt, wenn man nicht auch –ruck zuck- mal schnell ein Haus oder wenigstens eine Wohnung kauft.

Wohlüberlegte Lageauswahl  und konsequente Ermittlung der Nettorendite, gründliche Überprüfung der Mietverhältnisse nebst  den dazu gehörenden  Mietzahlungsflüssen und sorgfältige Substanzprüfung werden dabei täglich wichtiger. Das Risiko eines Mietausfalls darf nicht unberücksichtigt bleiben.

Ebenso wichtig ist, gleich von Anfang an das Immobiliendarlehen mit hoher Tilgungsrate zügig zu reduzieren.

Führt der Investor seine Kreditschuld mit anfänglicher Tilgungsquote von nur einem Prozent zurück, ist er erst nach 38 Jahren schuldenfrei.

Außerdem, wer weiß wo die Zinsen in 10 Jahren stehen? Vielleicht sind sie dann doppelt so hoch oder noch höher. Das Problem dabei: mit einem Prozent anfänglicher Tilgung ist die Schuld nach 10 Jahren fast genau so hoch wie am Anfang. Damit verdoppelt sich dann auch die monatliche Belastung für den laufenden Schuldendienst. Da hört der Spaß ganz schnell auf.

Wer nicht mit mindestens 3 Prozent Anfangstilgung loslegen kann, sollte vielleicht lieber ein kleineres und weniger teures Objekt wählen.

Wer nicht in der Lage ist, einen Mietausfall von mindestens sechs Monaten unbeschadet zu überstehen, sollte seinen Investitionsplan nochmal in Ruhe überdenken.

Zum Markt:

Bedenklich stimmt mich im Moment, dass die Kaufpreise in Großstädten für Bestandswohnungen derzeit wesentlich stärker steigen, als die Mieten.

Sehen Sie sich dazu die nachfolgende Grafik für Berlin an.

Die Mietpreise sind von September 2011 bis September 2012 von 119,0 auf 127,1 Prozent gestiegen. Dies ist eine Veränderung um 8,1 Prozentpunkte und entspricht somit einem Anstieg von 6,8 %.

Die Kaufpreise für Bestandswohnungen sind im selben Zeitraum von 115,3 auf 133,4 gestiegen. Eine Veränderung von 18,1 Prozentpunkten. Dies entspricht einem Anstieg von 15,7 Prozent.

Während die Mieten um 6,8% gestiegen sind, sind die Kaufpreise der Mietentwicklung davon gelaufen und um satte 15,7% gestiegen.

Ob solche Diskrepanzen durch günstige Finanzierungszinsen noch ausgeglichen werden können ist zweifelhaft und muss genau geprüft werden. Hier besteht die Gefahr, dass der Vorteil des niedrigen Zinses durch das Kaufpreis-/Mieten-Verhältnis schon überkompensiert ist.

Koppelt sich die Kaufpreisentwicklung von den Fundamentaldaten ab?

Sicher ist dies im Moment noch nicht. Es muss aber über kurz oder lang zu einem Gleichlauf kommen.

Das muss beobachtet werden.

Natürlich ist im Markt alles möglich. Preise können auch längere Zeit unabhängig von Fundamentaldaten steigen. Wir kennen das auch von den Aktienmärkten.

Aber: Aktien lassen sich schnell verkaufen. Vielleicht mit Verlusten. Immobilien lassen sich manchmal gar nicht verkaufen. Daran sollte man der Auswahl immer denken.